잘 알아야 전세사기/전세사기대출 방지 할 수 있습니다.

전세사기/전세사기대출 잘 알고 있어야 사기 안 당합니다.

 

요즘에 떠들썩한 빌라왕, 빌라황제 등등 무자본 갭투기로

수백에서 수천 채의 깡통주택을 모은 뒤

전세보증금을 반환해주지 않은

임대인들에게 붙은 별명입니다.

 

현재 빌라왕이라고 부르는 사람은 한 명이 아니라고 합니다.

그래서 한두 명이 잡혔다고 해서 전세사기가 해결된 것이 아닙니다.

현재 실 임대인 말고도, 노숙인을 비롯 사회 초년생을 

꼬드겨 명의만 빌려서 여러 채의 빌라를 구매하기 때문에

해결될 문제가 아니라고 합니다.

지금도 누구나 전세사기를 당할 수 있고,

전세가기꾼들이 작정하고 달려들면 피할 방법이 없습니다.

 

최근에 전세사기/전세사기대출 수법이 수도 없이 많지만,

그중 대표적인 것은 신축빌라입니다.

빌라는 대체적으로 아파트처럼 일반적인 시세를 확인하기 어렵습니다.

주로 이전 거래 시세와 주변의 상권을 토대로

시세가 확인이 어느 정도 가능하지만,

신축빌라인 경우에는 알아내기가 어렵습니다.

보통 전세보증보험도 가입할 수 있다, 옵션이나, 이사비 등을

지원해 주면서 혹할만한 조건으로

가격이 좀 비싸도 그럴 수 있다고 생각하게 됩니다.

하지만 전세사기는 이때 벌어질 수 있습니다.

나도 모르게 임대인이 바뀌어 전세보증보험의 효력이

사라지게 되어 결국 전세보증보험금을 돌려받지 못하는

전세사기수법으로 보시면 됩니다.

그렇다고 모든 신축빌라가 그렇다는 건 아니겠지만,

어떤 집을 조심하면 전세사기를 피할 수 있는지

알아보겠습니다.

일단 6가지로 알아볼 수 있습니다.

 

1) 전세금과 매매가가 거의 비슷한 집은 일단 피합니다.

전세가 3억인데 매매가 3억 1천만 원일 경우,

만약 경매로 집이 넘어가게 될 경우

선순위 은행, 카드빚, 미납 세금 등을 제외하고

세입자에게 돌아오기 때문에 

돌아올 보증금은 매우 적거나, 없을 수 있습니다.

하지만, 한때 매매가와 전세가가 비슷하거나

역전세가 있었던 적이 있어서 제대로 확인은 어려울 거 같습니다.

 

2) 전세자금대출이나 전세보증보험이 안 되는 집도 피합니다.

전세사기대출을 목적으로 시세보다 높은 금액을 매매가로 잡고,

대출을 유도하는 경우가 있습니다.

예를 들어 매매가 3억이라고 하고 은행에서 대출이

2억밖에 안 나오니  은행에 잘 이야기해서

더 올려서 대출이 가능하다고 하며

전세사기대출을 유도할 수 있습니다.

 

3) 신축빌라일 경우 일단 위의 사례처럼 유의하세요

모든 신축이 사기는 아니지만, 시세대비 높은 매매가를 

설정한 곳도 많이 있습니다. 국토교통부 실거래가에서

3~4년 지난 집들과 시세가 비슷한지 확인해보세요.

좋은 방법은 인근 부동산 몇 곳을 돌아다니며

시세를 확인해 보시는 게 가장 좋으실 거 같습니다.

 

4) 컨설팅업체를 조심하세요.

시가 2억 원의 빌라를 팔려고 할 때, 작업을 합니다.

공시지가 최대 150%까지 안심전환대출이 가능한 점을 악용해

매매가와 전세가를 높여 적은 뒤 돈을 남겨먹는 사기입니다.

또한 전세보증보험 가입가능, 1~2년 치 이자 지원 등의

혹할만한 광고로 세입자를 모아

원래 시세가 비싸다며, 매매나 전세계약을 할 경우

이자를 지원해 준다는 식으로 진행하며,

계약을 하고 나서 나중에 집주인이 바뀌었다는 걸 

확인할 수 있고, 그제야 전세사기를 당했다는 걸

알 수 있습니다.

 

5) 인터넷이나 어플을 무조건 믿지 말아야 합니다.

사용자들 후기를 보면 대체적으로 작업성이 많고,

적어도 한집을 보더라도 3~5 군대의 부동산에서

시세를 확인해야 합니다.

 

6) 흔히 하는 시세보다 저렴한 전세가 또는 매매가일 경우 조심하세요

시세에 비해 전세가나 매매가 저렴하니 바로 계약해야 한다??

뭔가 이유가 있겠죠.

집이 급하게 경매로 넘어가게 되거나,

다른 무언가의 이유가 있을 겁니다.

어린 집도 조심하셔야 합니다.

 

 

추가적으로 확인해야 할 요건

 

1) 대리인이 아닌 집주인일 경우

신분증 사진과 얼굴을 필히 확인해야 합니다.

 

위조되는 신분증도 많기 때문이며, 좀 더 확실하게 확인하시려면,

주민등록증 진위확인 서비스(정부 24)에서 확인도 가능하십니다.

 

2) 여러 채의 집을 가지고 있는 집주인 조심하세요.

고금리 또는 집값 하락 전에 매매한 집이라 하더라도,

여러 채의 집을 가지고 있는 집주인이라면,

재정상태를 확인하는 것도 중요합니다.

고금리와 집값 하락으로 인해 재정상태가

좋지 못한다면 전세보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

 

3) 세금 체납이 있는지 확인해 보세요.

앞서 알려드렸듯이 체납된 세금이 고액이라면,

매매가에서 제외하고 세입자에게 돌아간다고 알려드렸습니다.

그래서 초반에 확인하는 게 좋으며,

2023년 4월부터는 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있게 한다고

하니 현재는 동의 없이 알아볼 수 없습니다.

체납여부를 확인하고자 집주인에게

동의를 구할 때 거부를 한다면

무언가 이유가 있을 테니 다른 집을 알아보시는 게 좋으실 겁니다.

 

4) 공인중개사에 등록된 보조원인지, 공인중개사인지 확인해 보세요.

집을 보여주는 건 아무나 집주소나 비밀번호, 열쇠만 있으면

보여줄 수 있습니다.

현재 중개보조원과의 계약은 불법이니

국가공간정보포털이나, 경기부동산 포털 또는 해당 시·군

부동산 관련 부서에 확인하여 정상 등록된 사람인지

확인하셔야 피해를 막을 수 있습니다.

 

5) 소유권이 신탁회사일 경우 신탁회사와 거래를 해야 합니다.

신탁 부동산이란  부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 유지관리나

투자수익을 올릴 목적으로 수탁자에게 신탁한 부동산을 뜻합니다.

그래서 등기부등본 갑구 소유자 항목에 '신탁'이라 표기가 있을 경우

신탁회사와 거래를 해야 하는데, 신탁회사와 거래를 하지 않으면

권한이 없는 사람과 계약한 것이기 때문에 계약이 무효가 됩니다.

오직 임대차계약 권한위임장이 있는 경우에만 대리인과 계약이 가능한데 

유효기간을 꼭 신탁회사에서 확인하셔야 합니다.

신탁부동산이라고 해서 무조건 안 좋은 건 아니지만 절차가 복잡하고,

잘 모르시겠다면 다른 집을 보시는 게 빠르실 겁니다.

 

위의 내용을 간단히 정리해 보면 아래의 표와 같습니다.

 

그럼 피해를 당했을 때 마련하고 있는 방안도 있어야겠죠?

현재 빌라왕 등에 전세사기를 당하신 분들에게

보증기관(주택도시보증공사 등)에서 시중은행과 함께

보증보험 기간을 2년에서 4년으로 연장하고,

또한 전세 피해 지원센터를 통한 법률상담 등을 

대안으로 제시 중입니다.

이에 은행에서도 피해자 대출 연장을 준비하고 있다고 하는데요,

까다롭게 보증대출을 취급하던 연장 신청방법도

간단하게 바뀌며, HUG와 같이 보증사고 시 은행 대출을

원활하게 해주는 절차등을 진행 예정이고,

금융권, 법조계 등에서 취합한 내용을 바탕으로

곧 공청회를 열 예정이라고 합니다.

어찌 보면 당연한 결과인 거 같습니다.

빌라왕이 한 명도 아니고 한 명당 100채를 가정하에

10명이면 1000 채이고,

각 1억씩만 대출금을 잡아도 

1000억 원이 넘는 금액이 회수가 안될 수 도 있습니다.

그럼 피해자를 비롯해서 돈을 빌려준 은행도 문제가 될 수 있기

때문에 나 몰라라 할 수만은 없을 거 같네요.

 

전세사기는 이전에도 있었습니다.

이전에는 빌라왕이라기보다는 깡통전세라고 

많이 불리었습니다.

이전에도 전세사기꾼들에 의해 많은 분들이 피해를 보셨습니다.

세입자를 붙여주고 세입자가 전세대출을 받아

집주인에게 얼마를 주고 나머지를 나누어 가지는 등의

행위 등등입니다.

늦었지만 하루라도 빨리 피해규제를 위한

대책이 나왔으면 좋겠습니다.